Квартирный вопрос

Рубрику ведет Владимир Сандлер – советник по недвижимости и ипотечным ссудам (машкантам), руководитель агентства «Ацмаут»

Уважаемые читатели! Около года назад в рамках нашей рубрики я беседовал с адвокатом Ави Аяшем. Среди прочих вопросов, о которых рассказывал Ави, была затронута и тема инвестиций израильтян в недвижимость за рубежом, к которой мы обещали вернуться. После той публикации я получил много обращений от вас, что свидетельствует о наличии определенного интереса к данной теме среди наших читателей. Сегодня я выполняю обещанное и с удовлетворением констатирую, что тема получила свое развитие.

Новое! Создан инвестиционный фонд недвижимости, позволяющий получать высокие дивиденды

С начала валютной либерализации израильтяне стали приобретать недвижимость за рубежами нашей страны. Общая сумма вложений в этот вид бизнеса составил многие миллиарды долларов. Подобные инвестиции, как, оказалось, позволяют получать наиболее высокие и стабильные дивиденды. Сегодня существует возможность совершать самые эффективные инвестиции – речь идет, разумеется, о зарубежных сделках, в основном – в Соединенных Штатах Америки.

Сегодня для многих израильтян это уже не новость. Уже тысячи из нас вложили свои средства в квартиры и бизнесы в разных странах Европы и в США, постоянно получая исключительно высокие дивиденды, примерно в три раза выше, чем можно иметь от недвижимости в Израиле. Начало было положено около десяти лет назад, когда «раскрылись ворота» и программа либерализации израильской экономики позволила нашим соотечественникам вкладывать свои средства в недвижимость за рубежом. До этого на протяжении многих лет подобное было невозможно, поскольку существовал официальный запрет на такие инвестиции, за исключением особых разрешений для компаний Л.Т.Д. (с ограниченной ответственностью), годовой финансовый оборот которых превышал 1,8 млн. шекелей. Такое положение фактически позволяло богатым становиться еще богаче, но лишало аналогичной возможности представителей среднего класса. Сегодня можно констатировать тот факт, что десятки тысяч израильтян, оказавшиеся наиболее проворными и использовавшие предоставленный законом шанс, приобрести недвижимость за рубежом, получают доходы, исчисляющиеся в общей сумме порядка миллиардов долларов.

В целях расширения возможностей для граждан Израиля эффективных инвестиций в зарубежную недвижимость, основан специальный фонд.
Адвокат Ави Аяш представляет несколько компаний, в том числе, основанных и действующих в Израиле, связанных с зарубежной недвижимостью. В рамках подобного функционирования мобилизованы денежные средства многих израильтян, предназначенные для приобретения недвижимости в разных странах – по выбору конкретных инвесторов. Запись желающих вложить свои средства продолжается. Новый фонд позволяет совершать выгодные вложения и для жителей Ашкелона, которые также смогут принять участие в успешном бизнесе, вложив часть своих сбережений в приобретение недвижимости за рубежом. Имеется в наличии большой выбор выгоднейших предложений для инвесторов.

Покупаем квартиру за границей, арендуем квартиру в Израиле, получаем выгоду от разницы в ценах.
- Немало израильтян (не только бизнесмены) сделали простой расчет, согласно которому выгоднее потратить деньги, предназначенные для покупки квартиры в Израиле, на покупку квартиры или нескольких квартир за границей, поскольку доходы, получаемые от сдачи в аренду зарубежной квартиры, позволяют им арендовать квартиру в Израиле гораздо более высокого уровня. При этом остаются деньги, которые помогут им завершить очередной месяц без долгов, - говорит адвокат Ави Аяш.

Деньги, получаемые от сдачи в аренду недвижимости за рубежом, превышают до трех раз стоимость аренды подобной недвижимости в Израиле.
Давайте попытаемся понять, почему происходит так, что отношение дохода от сдачи в аренду квартиры в Израиле к цене этой квартиры значительно ниже, чем подобный показатель, например, в США. Для этого рассмотрим различия между нашей страной и другими странами по ряду понятийных показателей. Во-первых, существует различие в менталитетах по отношению к недвижимости вообще. Во-вторых, и вероятно, это главное, нужно обратить внимание на то, что спрос на покупку жилых квартир в Израиле гораздо выше, чем спрос на аренду квартир. Средний израильтянин предпочитает, чтобы квартира, чего бы это ему ни стоило, была записана на его имя. При этом ему не столь важно, что, по сути, все деньги, заплаченные им за квартиру, – это машканта (ипотечный кредит), и значит, фактическим хозяином квартиры является не тот человек, на чье имя она записана, а ипотечный банк. Только бы не говорили вокруг, что нет у него квартиры. Добавим также факт, что, по-видимому, в нашей стране существует некий феномен «захвата жизненного пространства», согласно которому человек должен «пустить корни». В Америке же, например, напротив, многие работают всю неделю ради, всего лишь, уикенда, и у них почти полностью отсутствует мотивация к постоянному жилью. Поэтому переезд с квартиры на квартиру – явление для среднего американца нормальное и абсолютно не зазорное.

За рубежом гораздо больше арендуют жилье, чем его покупают, поэтому цены на аренду квартир относительно высоки.
Поскольку за рубежом спрос на аренду квартир выше, чем спрос на покупку, отношение стоимости аренды к ценам на квартиры значительно выше, чем в Израиле. По этой причине большинство квартир, предназначенных для сдачи в аренду меблированы, следовательно, переезд с квартиры на квартиру не является столь большой проблемой. Многие израильтяне, вникнув в эти нюансы различий подхода к жилью, поняли экономический потенциал приобретения квартир за рубежом по низким ценам, притом, что доход от сдачи в аренду относительно высок, и поспешили направить вектор своих инвестиций в данном направлении. Лица, заинтересованные получить дополнительную информацию и желающие присоединиться к группе инвесторов в рамках созданного фонда, приглашаются в офис адвоката Ави Аяша по адресу: ул. Агдут А-Иври, 5 (на иврите), либо к Владимиру Сандлеру в агентство «Ацмаут»: ул. Авода, 9, Бейт ЭМИ (по-русски). Телефоны: 08-6722706 (на иврите), 08-6753872 (по

После публикации в предыдущем выпуске «РИФа» интервью с новым начальником ашкелонского отделения Министерства абсорбции в редакцию поступили вопросы, на которые я вновь прошу ответить г-жу Нелли Полянскую. Характерно, что все поступившие вопросы оказались в рамках одной темы – жилье, а это, как вы сами понимаете, созвучно с темой моей традиционной рубрики – «Квартирный вопрос».

- Нелли, наших людей, как мы видим по реакции читателей, очень интересует положение с социальным жильем. Кто имеет на него право?

- Социальное жилье предназначено для слабых слоев населения. Среди новых репатриантов к этой категории относятся: неполные семьи, инвалиды, пенсионеры, многодетные и социально-неблагополучные семьи.

- Какова на сегодняшний день ситуация с наличием социального жилья в городе?

- В последние годы социальное жилье в Ашкелоне не строилось. Почему – вопрос не ко мне, моя задача, как представителя Министерства абсорбции, – помочь нуждающимся в социальном жилье в реальной ситуации. А наши реалии таковы, что 99 процентов социального жилья находится в районах старой застройки, возраст таких домов - 40 лет и более. Зачастую эти квартиры, да и сам дом, в котором они находятся, имеют неприглядный вид, изношенные системы водоснабжения, канализации и т.д. Конечно же, перед заселением производится ремонт. Но другая беда – это то, что даже таких старых квартир мало, и тем более их мало на нижних этажах. Квартиры на верхних этажах предоставляются неполным семьям и инвалидам без ортопедических проблем, поэтому очередь в этих категориях продвигается, пусть не так быстро, как хотелось бы, но продвигается. К сожалению, намного грустнее ситуация с пенсионерами, которым жилье может быть предоставлено только на нижних этажах, где квартир очень и очень мало. Как альтернативное решение проблемы жилья для пенсионеров – строительство хостелей и «микбацей диюр».
- Сколько подобных комплексов функционирует в Ашкелоне?
- В городе действуют три хостеля: «Заавит» - на ул. Таясим, возле центрального пляжа, «Академаим» - на ул. Бен-Гурион, напротив центральной автостанции, «Неве Авив» - на ул. Ремез в р-не Мигдаль. Кроме этого, три «микбаца» - «Французская деревня» - в прибрежной зоне, около Национального парка, «Лев Агамим» на ул. Эфраим Цур и «Неве Адарим» - на ул. Менахем Бегин. Комплексы, построенные в последние годы, в архитектурно-эстетическом плане украсили облик города и явились оптимальным решением жилищной проблемы для более чем 700 семей ашкелонцев.
- Как известно, квартиры в хостелях значительно уступают по площади выделяемым в качестве социального жилья квартирам в обычных домах. Существуют ли какие-либо «атракции», компенсирующие данный «недостаток»?
- Во-первых, современные жилые комплексы построены по высоким стандартам 21 века и создают комфортабельные условия проживания. Во-вторых, организован досуг жителей. Работают кружки по интересам, клубы, проводятся различные мероприятия, экскурсии, посещения концертов и спектаклей, совместно отмечаются праздники. Кстати, 10 января зам. министра абсорбции д-р Марина Солодкина посетила жилой комплекса «Лев Агамим», и в беседе с ней жители высказали слова благодарности за решение их жилищных и бытовых проблем.
- Ашкелонцы давно приметили строящееся здание оригинальной конструкции напротив района Кохав а-Цафон. Ходят слухи, что оно предназначено для переселенцев из Гуш Катифа.
- В данном случае слухи далеки от истины. Это прекрасное подковообразное здание на северном въезде в Ашкелон – еще один новый хостель. В ближайшее время он будет сдан в эксплуатацию. В этом жилом комплексе всего 125 квартир, для новых репатриантов выделено 109, в том числе - 41 – двухкомнатных и 68 – однокомнатных.
- Могу себе представить, с какой радостью ожидают многие из ашкелонских репатриантов золотого возраста получения долгожданных ключей от новых и комфортабельных квартир. Наверняка ваш офис в эти дни осаждают толпы желающих?
- Ты знаешь, Володя, складывается парадоксальная ситуация. Если среди одиноких репатриантов действительно ощущается ажиотаж, то многие семейные пары отказываются от 2-х комнатных квартир в хостеле, предпочитая проживать в арендованных частных квартирах и ожидать получения социального жилья. К сожалению, ждать им придется, по-видимому, очень долго. Как я уже сказала, строительство социальных квартир в ближайшей перспективе не предвидится, а старый фонд очень ограничен.
- Так неужели квартиры в хостеле будут пустовать?
- Ни в коем случае! Есть решение руководства Министерства ставить в очередь на получение жилья новых репатриантов до 2003 года приезда включительно. Я приглашаю все семейные пары пенсионного возраста, желающие получить 2-х комнатные квартиры в хостеле, посетить наше отделение Министерства абсорбции для оформления необходимых документов. Возможно, ближайший Песах вы отпразднуете в новом доме!
- Большое спасибо, Нелли. О чем мы будем говорить в следующий раз?
- Мне хотелось бы более подробно рассказать о проектах в области трудоустройства и развития бизнеса, с удовольствием отвечу на вопросы читателей «РИФа».

Уважаемые читатели! То, о чем я рискнул поговорить сегодня, можно озаглавить так: «О ЗДОРОВЬЕ, КВАРТИРАХ И СТЕРЕОТИПАХ»

Конечно, я понимаю, что данной статьей способен навлечь на себя гнев многих оппонентов. Одни, и прежде всего – медики – скажут, дескать, вот еще один новоявленный «чумак» нашелся, который «при наличии отсутствия» какого-либо медицинского образования осмеливается говорить о здоровье. Другие – из тех, кого бросает в дрожь при одном упоминании о маклерах, злорадно подумают, мол, на какие только хитрости не идут эти «жулики», чтобы не одурачить нас с целью попытаться впихнуть бедным людям всякую дрянь и заработать на этом огромные деньги... Мол, знаем мы вас, и давно выучили фразу, так знакомую всем - еще по советским временам, когда почти в каждом объявлении об обменах квартир писалось: «первый и последний этаж не предлагать!» И все-таки, надеясь на способность нашей публики логически мыслить, а также рассчитывая на вашу тактичность и терпеливость, я рискнул изложить вам некоторые факты и собственные измышелния на эту тему. Со страхом предчувствую, что вы уже догадались, о чем пойдет речь. Да, действительно, я, в противоположность бытующим стереотипам, собираюсь агитировать вас приобретать квартиры на последних этажах, да еще в домах без лифтов!
Заранее ищу для себя защиту и оправдания. Меня отчасти, я полагаю, оправдывет то, что подобно некоторым медикам–новаторам, изобретавшим новые методики лечения и новые лекарственные средства, я тоже стараюсь испытывать свои идеи, прежде всего, на себе и своих близких.
А теперь давайте перейдем к констатации фактов, многие из которых, я уверен, вам хорошо известны.
Факт первый, медицинский. Человеческое сердце, будучи органом, обеспечивающим жизнедеятельность всего организма, состоит в основном из сердечной мышци (миокард). Любая мышца без систематической нагрузки атрофируется, т.е. чахнет. (Те, кто когда-либо были вынуждены пролежать без движения длительное время на больничной койке, знают, как тяжело потом было начать ходить – из-за атрофии мышц.) Слабый, нетренированный, миокард при резких физических, либо нервно-психических нагрузках может локально омертвляться, т.е. происходит то, что в просторечье называют «разрыв сердца», а по-научному - «инфаркт миокарда». Поэтому очень важно систематически тренировать сердечную мышцу.
Факт второй, также медицинский. Самым эффективным способом реабилитации больных, перенесших инфаркт миокарда, из известных медицине, является подъем в гору. Существуют специальные бальнеологические курорты, в частности в СССР – Кисловодск, где созданы специальные терренкуры – серпантинные тропинки, поднимающиеся в гору – для лечения и профилактики болезней сердца.
Факт третий, медико-статистический. Известно, что средняя продолжительность жизни наиболее высока у жителей горных селений. Они же менее всего подвержены заболеваниям сердечно-сосудистой системы. Поэтому, те кто думают, что они будут здоровее и дольше проживут, если будут меньше двигаться и, ни в коем случае, не подниматься по лестнице, глубоко ошибаются! Это неверный стереотип, особенно распространенный среди сердобольных родственников, детей и внуков пожилых людей. Напротив, чем старше становится человек, тем важнее для него становятся упражнения, связанные с подъемом по лестнице. И если он чувствует, что подниматься ему тяжело, тем важнее для него это делать. Через месяц-другой он почувствует облегчение. Между прочим, это мнение светил медицинской науки. И эти упражнения важны не только для сердца, но и для позвоночника, ног, других мышц тела!
Факт четвертый, психологический. Большинство из нас склонны лениться, и если в доме есть лифт, мало кто способен пойти на подвиг – подниматься по лестнице. Кроме того, присутствует момент престижности. Многие полагают, что жить в доме без лифта стыдно, непрестижно.
Факт пятый – исторический. На «исторической родине» пороблема, в основном, была не в лестницах-лифтах, а – в крыше. При полном отсутствии какого-либо частного предпринимательства в Советском Союзе, проблема крыш была глобальной, государственно-бюрократической. Мучения жителей последних этажей, причем независимо от этажности зданий, были притчей во языцах. Квартиры, как вы помните, распределялись администрацией предприятий и партийно-советскими органами по известным принципам. Последние этажи доставались, как правило, самым скромным, тем, у кого не было «блата» в верхах. Эти же люди и оказывались жертвами системы. Отремонтировать крышу собственными силами жители последних этажей были не в состоянии. Так сложился в сознании советских людей стереотипный комплекс последнего этажа.
Факт шестой – историко-израильский. В Израиле, особенно в первые десятилетия после создания государства, огромное большинство жилого фонда строилось государством в качестве социального жилья для приема и расселения новых репатриантов. Качество строительства, по общему мнению, было низким. Естественно, что с последними этажами возникали похожие на советские проблемы. (Продолжение следует)

28.07.05
_______________________________________________

Уважаемые читатели! Сегодня мы продолжим рассуждать на тему: «О ЗДОРОВЬЕ, КВАРТИРАХ И СТЕРЕОТИПАХ».

Напомню, что в первой части статьи, опубликованной в выпуске № 104(1) от 29.07.05 я рискнул агитировать вас приобретать квартиры на последних этажах, да еще в домах без лифтов! В качестве аргументов (как за, так и против) я привел в первой части 6 фактов...
Факт седьмой. В начале 90-х годов, когда началась массовая репатриация из республик СССР, и возник ажиотажный спрос на съемные квартиры, в дело шло все. В том числе активно сдавались пустовавшие на протяжении длительного времени квартиры на последних этажах. Их предприимчивые владельцы иногда не удосуживались сделать даже косметический ремонт внутри квартиры, не говоря уже о ремонте крыши. Так многие семьи зимой оказались один на один с текущими крышами. Общаться с местными аборигенами - из-за отсутствия знаний иврита - они не могли, прав своих не знали, да и других проблем кроме жилья хватало сполна. Однако, имидж последнего этажа, в самом отрицательном смысле, усилился и передавался из уст в уста.
Факт восьмой. Многие из нас здесь, в Израиле, впервые услышали незнакомое, но красиво звучащее слово «пентхауз» или «пентхаус». Термина этого вы не найдете ни в одной их советских энциклопедий, либо в толковых словарях. Слово это означает: построенные на последнем этаже дома шикарные аппартаменты, коттедж, роскошный одноквартирный жилой дом, расположенный на крыше здания и относящийся к разряду наиболее дорогих квартир. Как правило, такие квартиры имеют просторные балконы или террасы. Со времен Советского Союза многое изменилось и в стране исхода. Последние этажи зданий становятся все более престижными из-за возможности достройки пентхаусов. Для подтверждения сказанного я приведу цитату из российского интернет-сайта www.krovli.ru: «На сегодняшней день понятие "пентхаус" подразумевает и коттедж на крыше, и последний этаж дома с интересным панорамным видом, и фешенебельную жилую зону верхнего уровня здания, и мансарду. Такая недвижимость, не только является символом предельной роскоши, но и дает ряд существенных преимуществ своим владельцам: воздух наверху свободен от гари, пыли и запаха бензина, да и шум большого города так высоко не поднимается. На крыше можно устроить свой собственный небольшой эдем с роскошным садом, бассейном, небольшими фонтанчиками, маленьким водоемом с золотыми рыбками и прекрасными кувшинками».
Много раз мне приходилось принимать участие в спорах о целесообразности покупки квартиры на последнем этаже. Вот примерная модель подобных диспутов между противниками и сторонниками этого.
Противник: «Я ни за что и никогда не куплю квартиру на последнем этаже – из-за крыши. Крыша может протекать зимой, а летом она нагревается от солнца, и в квартире от этого очень жарко».
Сторонник: «А как же виллы, коттеджи или пентхаусы!? Там что – нет крыши? Однако, никто из владельцев такого жилья не жалуется на подобные ужасы. Конечно, если за крышей не ухаживать и своевременно не ремонтировать, проблемы могут возникнуть. Кстати, в многоквартирном доме стоимость ремонта крыши оплачивается всеми жильцами в равных долях, владельцы же вилл и коттеджей несут все расходы сами».
Противник: «Как же, держи карман шире! Никто из соседей не заплатит ни гроша! С какой стати они будут платить, ведь над ними не каплет!»
Сторонник: «Ну, во-первых, как правило, в доме есть комитет, который собирает деньги на всевозможные ремонты, включая крышу. Во-вторых, можно «застраховать» крышу в «тарбут а-диюр» - это примерно 2 шекеля в месяц с квартиры. Ну а в худшем случае, я отремонтирую крышу сам, за свои деньги, подобно владельцам коттеджей, а потом соберу деньги с соседей. Если кто-то откажется, письменно предопрежу, что в случае неоплаты, я обращусь в «Суд по мелким искам». Обычно это работает эффективно. Ведь по закону соседи обязаны платить».
Противник: «Вот видишь, какие хлопоты, проблемы... Зачем мне все это. Лучше я не буду жить на последнем этаже. Пусть мои соседи сверху мучаются!»
Сторонник: «А если тебя попросят заплатить за ремонт крыши над соседями, ты заплатишь?»
Противник: «Я-то, конечно, заплачу. Я – законопослушен. Если положено по закону, заплачу!».
Сторонник: «Представь себе, что так рассуждают практически все. Не думай о других хуже, чем о себе. А теперь порассуждаем о тех плюсах, которые присущи квартире на последнем этаже. У тебя нет соседей сверху! А нижних ты не слышишь! Тебе никто не мешает! Такая квартира – это как частный дом, поставленный на постамент! К тому же, ты гарантирован от аварий водяных труб у нерадивых соседей сверху, особенно в старых домах. Кроме того, такие квартиры в Израиле, как правило, имеют «опцию» на достройку пентхауса. Сейчас даже в России пошла мода на последние этажи, цены на них резко пошли вверх!»
Противник: «Действительно, один мой знакомый, живущий в старом доме, много лет мучается, просто не знает что делать. Его соседи сверху постоянно заливают. Он бегает по разным инстанциям, судам... Вообщем, я подумаю по поводу последнего этажа. Может быть, в этом что-то есть...»